戦略的大家への道（米国編）

米国公認会計士（CPA・ワシントン州）と CCIM を保有する現役の大家が設計した、 米国不動産投資のシミュレーションです。 　 不動産は、判断を1回間違えると数千万円が飛びます。 ここでは、何度でも間違えられます。 　 本を1冊買う値段で、読むのではなく遊びながら基礎を身につけます。 　 2020年1月、手元の自己資金だけで始めます。住む州を選び、 5年・10年・20年・30年から期間を選択。同じ物件をAI投資家2人が狙います。 　 　 ■ 1ヶ月の流れ 　 1. 案件を読む — 価格・Cap Rate・1戸あたり・GRM・OER 2. 中身を見る — 収入、経費、減価償却、銀行が見ている数字 3. 融資を選ぶ — 6商品、それぞれ条件が違う 4. 買うか、見送るか — 先着と入札。AIも入札してくる 5. 月を進める — 家賃が入り、返済し、修繕が起き、税が来る 　 たいていの月は何も買いません。それも判断です。 　 　 ■ 感覚ではなく数字で決める 　 - IRR — 売却まで含めた保有期間の年利回り - CCR — 自己資金に対する年間の手残り - FCR — 借金なしで物件が稼ぐ力 - K% — 借入額に対する年間返済額 - DSCR — NOI が返済を何倍まかなえるか - Debt yield — 借入額に対する NOI。金利では化粧できない 　 CCR ＞ FCR ＞ K% なら借金は味方です。順序が崩れると、借りるほどa損をします。 表面利回りだけでは、その崩れは見えません。 　 　 ■ 融資の階段を登るゲーム 　 - Conventional — 30年固定。最も安いが物件10件まで - FHA — 自分が住むなら頭金3.5%。1〜4戸 - DSCR — 審査されるのは物件。DTI を使わない代わりに金利が高い - 銀行・信用組合 — 自行で持つ。リコースだが融通が利く - Agency — 5戸以上。ノンリコースだが満期が来る - ブリッジ — 1〜2年の変動。他が手を出さない案件用 　 Conventional を止めるのは意欲ではなく DTI（返済比率）です。物件ごとに 家賃と PITIA を相殺するので、自分で返済を賄える物件なら DTI はほとんど 悪化せず、賄えない物件は大きく悪化します。次に準備金と10件の上限が来ます。 この壁をどう越えるかが中盤です。 　 　 ■ どこで買うかが、行き着く先を決める 　 主要都市から地方都市まで89市場。 　 - 主要都市（ゲートウェイ） — Cap 4%前後。賃料は伸び続ける - サンベルト — Cap は高いが供給も競争も多い - 沿岸・山火事の州 — 保険会社が引き受けをやめると保険料は戻らない 　 　 ■ 税制は仕組みとして効く 　 - 27.5年の減価償却。築年数は関係ない - コストセグとボーナス償却で前倒しする - 受動的損失の壁 — 作ったのに使えない償却 - 1031交換 — 45日で特定、180日で決済 - 出口での取戻し。2つの税率で戻ってくる 　 不動産プロフェッショナル（REPS）になれば壁は消えますが、本業を失います。 　 　 ■ 3つの表は必ず合う 　 CF計算書・PL・BS が毎月、ポートフォリオ全体で閉じます。 償却が切れた瞬間に「利益は増えているのに現金が減る」が起きます。 　 　 ■ 買う以外の手 　 - リノベ — ROI が Cap Rate を上回ったときだけ価値が増える - 更地から建てる — 工期中は無収入。3件に1件は遅れる - シンジケーション — 投資家から集めてプロモートを取る - 物件を渡す — カーブアウトに触れていなければ、それで終わる 　 　 ■ 市況は動き続ける 　 政策金利は毎年1月に改定。8〜11年に1度、何かが壊れます。危機で金利は 下がるが貸し手は引く、あるいは供給ショックで金利が上がる。 どちらかが工事の途中に来ます。 　 現金が尽きれば終わりです。帳簿上の黒字では足りません。 　 　 ■ 初心者向けに作ってあります 　 全19章の解説と用語集が内蔵されていて、隅の ? から開けます。 用語は必ず使う前に説明します。 　 　 - 英語・スペイン語・中国語・日本語 - 通信しません。オフラインで動きます - 広告なし、アプリ内課金なし、個人情報の収集なし 　 　 ■ なぜ作ったか 　 ワシントン州の公認会計士（CPA）で、CCIM を保有し、 10年超の賃貸経営を続けています。 　 利回りの高さと融資の出やすさだけで物件を選び、あとから 運営と出口で苦しむ話を、以前より多く見かけるようになりました。 投資判断の物差しは、一度つくれば一生使えます。 入門書1冊ぶんの値段で、それを自分の手でつくるための道具です。 　 --- 教育用のシミュレーションゲームです。投資助言ではありません。 物件・企業・金融機関はすべて架空で、数値は学習用に単純化しています。

・融資に満期が来るようになりました。Agency・銀行・ブリッジは期限で残債の精算を迫られます ・満期では、そのときの市況でLTVとDSCRの両方から借入可能額を引き直します ・足りなければ12か月の延長が1回だけ。手数料と金利の上乗せが付きます ・それでも足りなければ、ノンリコースは物件を渡し、リコースは強制売却になります ・満期の12か月前に、いまの条件でいくら不足するかを警告します ・融資条件に「想定IRR」を追加しました（5年保有・出口Capは取得時と同じ・税引前） ・「クロスオーバー」の指標（元金返済−減価償却）と到達予測のグラフを追加しました ・減価償却が終わった物件の償却費を、指標がまだ計上し続けていたのを直しました