戦略的大家への道（日本編）

米国公認会計士（USCPA）とCCIM（米国不動産投資顧問）を保有し、10年超の賃貸経営を続けている現役の大家が設計した不動産投資シミュレーションです。 　 本番の不動産投資では、1回の判断ミスが数千万円になります。 ここでは、何度でも間違えられます。 入門書1冊ぶんの値段で、基礎と本質を、読むのではなく動かして学べます。 　 キャラクターも着せ替えもスタミナもガチャもありません。広告も追加の課金もありません。 物件を見て、融資を引き、育てて、売る。判断だけに絞ってあります。 　 2020年1月、自己資金だけを持って始まります。 5年・10年・20年・30年から期間を選び、決着時の純資産を競います。 相手は、性格の違うAI投資家2人。同じ市場の物件を奪い合います。 　 　 ■ 1か月に、何をするのか 　 1. 案件を見る — 価格、表面利回り、Cap Rate、相場との差 2. 中身を確かめる — 年間の収支、減価償却、積算評価 3. 融資条件を選ぶ — 5つの金融機関が、それぞれ違う条件を出す 4. 買うか、降りるか — 先着順と入札。AI投資家も同じ物件を狙う 5. 翌月へ — 家賃が入り、返済し、修繕に見舞われ、税を払う 　 買わない月のほうが多くなります。それも判断のうちです。 　 　 ■ 感覚ではなく、指標で決める 　 ・IRR（内部収益率）— 複数年持って売ったとき、年何%で回ったか ・CCR（自己資金配当率）— 入れた自己資金に対する年間の手残り ・FCR（総収益率）— 借入を考えない、物件そのものの実力 ・K%（ローン定数）— 借入に対する年間返済額 ・DSCR（返済余裕率）— 家賃で返済を何倍まかなえるか 　 CCR ＞ FCR ＞ K% が成り立つとき、借入はあなたの味方です。 順序が崩れると、借りるほど自己資金の利回りは下がります。これを「負のレバレッジ」と呼びます。 表面利回りだけを見ていると、この崩れに気づけません。 　 　 ■ 銀行が、本当の相手 　 ・都市銀行 — 金利は最も安い。ただし価格の半分しか貸さない ・地方銀行 — エリア内なら手堅い。金利・期間・LTVのバランス型 ・信用金庫 — 関係性で貸す。LTVは出るが期間は短め ・ノンバンク — 満額に近い額を最長の期間で。代わりに金利が最も高い ・提携ローン — 審査は甘いが、価格に販売経費が乗っている 　 競り合って高値を付ければ、Cap Rateは下がり、K%は上がり、銀行は降ります。 入札に勝つことと、案件に勝つことは別です。 　 　 ■ どこに持つかで、行き着く先が変わる 　 ・都心11区 — 賃料は年4%伸びるが、利回りは3%台。買値が高い ・地方 — 利回りは9%近いが、賃料は年1〜2%落ちていく ・沖縄（那覇）— 買値も賃料も都心並みだが、塩害と台風で修繕が重い 　 保有物件は日本地図の上に点で出ます。都心に寄せたのか地方へ散らしたのか、これまでの判断が1枚で見えます。 　 　 ■ 数字が、ごまかせない 　 キャッシュフロー計算書・損益計算書・貸借対照表が、ポートフォリオ全体で毎月きちんと締まります。 満室想定賃料（GPI）→ EGI → NOI → BTCF → ATCF という、実務で使うキャッシュフローツリーの形で積み上がります。 「黒字なのに現金が減る」——減価償却が切れた古い物件で、これが起きます。 　 　 ■ 買うだけが手ではない 　 ・リノベーション — 賃料は上がるが、ROIがCap Rateを超えないと資産価値は増えない ・土地から新築 — 木造かRCか。工期の間、家賃はゼロで返済だけが続く ・売却 — 実勢価格は「今のNOI ÷ 今のCap Rate」。市況が出口を決める 　 新築開発は3件に1件、工期が半年〜1年ずれ込みます。そのあいだも返済は止まりません。 　 　 ■ 市場は止まらない 　 政策金利は毎年1月に見直されます。 8〜11年に一度、金融危機か供給ショックのどちらかが来ます。 そしてそれは、たいてい工事を抱えている最中にやって来ます。 　 現預金が尽きれば、そこでゲームオーバーです。黒字でも、手元の現金が無ければ終わります。 　 　 ■ 初めてでも大丈夫 　 19章の解説と用語集を内蔵しています。画面の「？」からいつでも開けます。 専門用語はすべて、使う前に正式名称と意味を添えて説明しています。 自己資金1,000万円から1億円まで、難易度も選べます。 　 　 ■ なぜ作ったのか 　 作成者は、企業のM&Aデューデリジェンスや企業戦略の策定、不動産ファンドの組成に携わってきました。 米国流の投資分析を体系的に学ぶため、CCIMも取得しました。 近ごろは、利回りの高さと融資の出やすさだけで物件を選ぶ話を、以前より多く見かけるようになりました。 日本は地域によって人口や地域経済が大きく違うので、入口を間違えると運営でも出口でも苦しくなります。 投資判断の物差しは、一度つくれば一生使えます。入門書1冊ぶんの値段で、それを自分の手でつくるための道具として作りました。 　 ※ CCIM（Certified Commercial Investment Member）は、米国の商業用不動産の投資分析を体系立てて学ぶ資格です。このゲームに出てくる指標も、その多くがそこで標準的に使われているものです。 　 　 ■ そのほか 　 ・日本語／English／简体中文に対応 ・通信は行いません。電波の届かない場所でも動きます ・個人情報は一切収集しません ・買い切りです。追加の課金も広告もありません 　 --- 本アプリは教育目的のシミュレーションゲームであり、投資助言を行うものではありません。 実在する物件・企業・金融機関を再現したものではなく、ゲーム内の数値は学習のために簡略化されたモデルです。 実際の投資判断はご自身の責任において、必要に応じて専門家にご相談のうえ行ってください。

・マニュアルを開いたとき、ゲームと違う言語で表示されることがあったのを直しました ・端末の言語設定に合わせて、初回起動時の言語が正しく選ばれるようになりました ・収益性の指標にPBRとPERを追加し、「PBR＝PER×ROE」の形で見られるようにしました ・キャッシュフロー計算書に投資活動・財務活動の区分を追加しました ・リノベーション費用を追加の投下資本として数えるようにしました（FCR・CCR・売却成績が実態より高く出ていたのを直しています） ・ROEを実績12か月の数値に改めました ・ダークモードで読みにくい文字がいくつかあったのを直しました ・画面下の余白を端末に合わせ、最下部がホームバーに隠れないようにしました